1924895110_43fcfbf3e2_b

Därför funkar inte bytesmarknaden för hyresrätter

Innan jag förklarar mitt val av rubrik vill jag bara säga några ord till alla er som tänkte “det gör den visst det, min kompis kompis bytte sin etta till en jättefin tvåa” när ni såg rubriken. Vi alla kan nog komma på ett par exempel där nära eller kära lyckats byta till sin en fin lägenhet. Att något är lätt att minnas är dock inte samma sak som statistisk säkerställt. Denna tankefälla kallas för tillgänglighetsherustiken, läs gärna vad vi har skrivit om den.

Så, nu till det jag egentligen ville skriva om.

Sedan i oktober 2015 har jag och min sambo varit medlemmar i två av de största lägenhetsbytarsajterna. Under vår tid som medlemmar har minst 15 personer, par och föräldrar, varit och kollat in vår tvåa på Södermalm. Själva har vi varit och besökt minst lika många lägenheter runt om i Stockholm. Resultatet är alltid det samma: antingen gillar vi lägenheten vi kollat in, men de som bor där ratar vår. Eller så får vår lägenhet tummen upp men när vi får se bytesobjektet tackar vi snabbt nej.

Det verkar som att det är helt omöjligt att värdera en hyreslägenhet på ett vettigt sätt. Säga vad man vill om bostadsrättsmarknaden men den har iallafall en valuta som vi alla kan relatera till. Har jag ett lånelöfte på fyra miljoner kronor så kan jag bara köpa lägenheter för fyra miljoner kronor. Lägenheter som har attribut såsom balkong, kakelugn och närhet till kommunikationer är generellt sätt dyrare eftersom de flesta köpare gillar dessa attribut.

Problemet är att hyresmarknaden inte har någon objektiv valuta. Visst, hyran kan ses som en valuta, men alla som har försökt byta lägenhet vet att hyran bara är en av typ 20 variabler som spelar in.

Istället är valutan ens egen lägenhet. Någonting som man kanske har bott i under minst 10 år. Någonting som man fixat upp, satt in en diskmaskin i, skapat ett fräsigt hyllsystem till och så vidare. Investeringar som dessa gör att vi värderar lägenheten högre. Grejen är dock denna värdering är högst subjektiv, de flesta skiter nog fullständigt i om du satt in en diskmaskin eller borrat upp hyllor. Även om de skulle gilla dina initiativ så kommer de aldrig att gilla dem lika mycket som du gör.

Låt oss ta ett akademiskt exempel.

Forskaren Dan Ariely är professor vid Duke University. Universitetslaget i basket är en stor del av alla studenter på Dukes liv. Detta märks inte minst när det kommer till att få tag på biljetter till populära matcher. Oftast är biljetterna så populära att man måste delta i ett lotteri bara för att få köpa dem. Som om detta inte vore nog så måste man många gånger köa i veckor för att ens få delta i lotteriet. De som slutligen får köpa en biljett har med andra ord investerat extremt mycket tid, energi och pengar i köpet.

Dan Ariely ville se hur detta påverkade hur studenterna värderade biljetterna. Han gjorde därför en rundringning till de studenter som hade köpt biljetter och till de som hade försökt köpa biljetter. De förstnämnda frågade han hur mycket de ville ha för att sälja biljetterna. De sistnämnda frågade han istället hur mycket de skulle vara villiga att betala för ett par biljetter.

Gruppernas svar var något av en chock:

  • De som ägde biljetter var villiga att sälja dem för i snitt 1 400 dollar!
  • De som inte hade några biljetter var däremot inte villiga att betala mer än 170 dollar för en biljett.

Jag tror att det är exakt detta som sker på bytesmarknaden. Vi alla övervärderar det vi har och undervärderar det andra har. Och vi förstår inte att vår värdering är högst subjektiv vilket gör det i princip omöjligt att få till ett byte där båda parterna är nöjda.

Det finns nog ingen smart lösning som skulle trolla bort denna systematiska tankefälla. Visst, bytessajterna skulle kunna införa en egen, objektiv, valuta som ger alla lägenheter en objektiv värdering men jag tror knappast att det skulle ändra så värst mycket.

Lösningen är nog som så ofta att det måste byggas fler billiga hyresrätter, slopa ränteavdraget och att Riksbanken slutar dopa bostadsrättsmarknaden med orimligt låga räntor. Den första är common sense, de två sista är mina högst personliga åsikter.

Bild: flickr.com/henriks_larsson

Sugen på att lära dig mer om studier som den jag nämner ovan? Testa då denna gratis webbkurs skapad av forskaren Dan Ariely.